Frais de Notaire 2026 : Calcul, Composition et Comment les Réduire
Les frais de notaire — officiellement appelés frais d'acquisition — représentent l'une des principales charges à anticiper lors d'un achat immobilier en France. Ils s'élèvent à 7 à 8 % du prix de vente dans l'immobilier ancien, soit entre 14 000 € et 24 000 € pour un appartement à 300 000 €. Une somme conséquente qui doit impérativement être prise en compte dans votre budget.
Contrairement à ce que leur nom suggère, la majeure partie de ces frais ne va pas dans la poche du notaire : environ 80 % sont des taxes et droits perçus par l'État et les collectivités locales. Ce guide vous explique leur composition exacte, comment les calculer et, dans certains cas, comment les réduire.
Composition des frais de notaire (immobilier ancien)
Pour un bien immobilier ancien (plus de 5 ans), les frais se décomposent comme suit :
| Poste | % du prix | Exemple (250 000 €) | Bénéficiaire |
|---|---|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | 5,09–5,81 % | 12 700–14 500 € | Département + Commune |
| Taxe de publicité foncière | 0,10 % | 250 € | État |
| Émoluments du notaire | 0,799–3,945 %* | 1 500–3 000 € | Notaire |
| Contribution sécurité immobilière | 0,10 % | 250 € | État |
| Frais et débours | 0,2–0,5 % | 500–1 250 € | Divers tiers |
* Les émoluments du notaire sont dégressifs selon le prix (barème fixé par décret)
Frais de notaire : ancien vs neuf
Immobilier ancien
Du prix de vente. Droits de mutation au taux plein (5,09 % ou 5,81 % selon le département).
Exemple : 250 000 € → 17 500 à 20 000 € de frais
Immobilier neuf / VEFA
Droits de mutation très réduits (0,715 %). TVA à 20 % intégrée dans le prix, pas dans les frais.
Exemple : 250 000 € → 5 000 à 7 500 € de frais
Simulateur : calculez vos frais de notaire
Voici des exemples de calcul selon le prix du bien :
| Prix du bien | Frais ancien (7,5 %) | Frais neuf (2,5 %) | Total avec frais (ancien) |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 7 500 € | 2 500 € | 107 500 € |
| 150 000 € | 11 250 € | 3 750 € | 161 250 € |
| 200 000 € | 15 000 € | 5 000 € | 215 000 € |
| 300 000 € | 22 500 € | 7 500 € | 322 500 € |
| 400 000 € | 30 000 € | 10 000 € | 430 000 € |
| 500 000 € | 37 500 € | 12 500 € | 537 500 € |
Comment réduire les frais de notaire ?
Déduire les meubles du prix de vente
Si le bien est vendu avec des meubles (cuisine équipée, dressing, etc.), leur valeur peut être déduite du prix de vente, réduisant ainsi la base de calcul des droits de mutation. Formalisez cette déduction dans un inventaire valorisé dans le compromis.
Acheter dans le neuf
L'immobilier neuf ou en VEFA bénéficie de frais réduits (2–3 %) au lieu de 7–8 %. L'économie peut représenter 10 000 à 25 000 € selon le prix.
PTZ pour primo-accédants
Le Prêt à Taux Zéro peut financer une partie du prix, réduisant le montant emprunté à taux plein. Certaines banques acceptent le PTZ comme substitut à l'apport pour couvrir les frais.
Négocier les honoraires de l'agence à la charge du vendeur
Dans un achat via agence, les honoraires sont parfois répartis. Si l'acheteur ne paie pas d'honoraires, ils ne sont pas intégrés dans la base des droits de mutation — ce qui réduit marginalement les frais de notaire.
Frais de notaire et travaux de rénovation
Les frais de notaire s'appliquent au prix d'achat, pas au budget travaux. Si vous achetez un bien à 200 000 € et que vous prévoyez 40 000 € de travaux, vous paierez les frais de notaire uniquement sur les 200 000 €, et non sur les 240 000 €.
C'est l'un des avantages de l'achat à rénover : acheter moins cher (bien dégradé) et rénover avec des aides permet de réduire à la fois le prix d'achat et les frais de notaire associés. Pour un appartement à 200 000 € que vous rénovez pour 40 000 € (avec 18 000 € d'aides), le coût net est de 222 000 € — contre 280 000 € pour un bien équivalent déjà rénové soumis à 7,5 % de frais (soit 301 000 € tout compris).
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Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Partiellement. Les émoluments du notaire (≈ 1 %) sont fixés par décret et ne sont pas négociables. En revanche, pour les transactions supérieures à 150 000 €, le notaire peut accorder une remise jusqu'à 20 % sur ses émoluments. Les droits de mutation et taxes étatiques, qui représentent 80 % des frais, sont totalement fixes.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Pour une résidence principale, les frais de notaire ne sont pas déductibles. En revanche, pour un investissement locatif, ils peuvent être déduits des revenus fonciers ou intégrés dans le prix de revient du bien (si opté pour le régime réel). Consultez un conseiller fiscal pour votre situation.
Quand sont versés les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont versés le jour de la signature de l'acte authentique, en même temps que le solde du prix de vente. Ils doivent être disponibles sur votre compte à cette date. Votre notaire vous communiquera le montant exact quelques jours avant la signature.
Les frais de notaire s'appliquent-ils au prix FAI ou net vendeur ?
Si les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, ils sont inclus dans le prix FAI (frais d'agence inclus), et les droits de mutation s'appliquent sur ce montant total. Si les honoraires sont à la charge du vendeur, ils sont exclus de la base de calcul — d'où l'intérêt de vérifier qui supporte les honoraires d'agence.
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