Acheter sans Apport : Comment Financer votre Premier Achat Immobilier en 2026
Acheter un appartement sans apport est possible, mais reste difficile en France en 2026. La grande majorité des banques exigent un apport personnel minimum — souvent 10 % du prix d'achat — pour couvrir au minimum les frais de notaire. Pourtant, certains profils peuvent obtenir un financement à 100 %, voire à 110 % (incluant les frais d'acquisition).
Ce guide vous explique dans quels cas un achat sans apport est envisageable, quels dispositifs d'aide peuvent se substituer à l'apport personnel, et comment maximiser vos chances d'obtenir un prêt malgré l'absence d'épargne mobilisable.
Pourquoi les banques demandent-elles un apport ?
L'apport personnel joue plusieurs rôles pour la banque :
Couvrir les frais non finançables
Les frais de notaire (7–8 % dans l'ancien) ne sont pas inclus dans le prêt immobilier classique. Sans apport, l'emprunteur ne peut pas payer ces frais.
Réduire le risque de la banque
Plus l'apport est important, moins la banque est exposée en cas de défaillance. Un apport de 20 % signifie que la valeur du bien peut baisser de 20 % avant que la banque ne soit en perte.
Démontrer la capacité d'épargne
Un apport montre que l'emprunteur est capable de gérer ses finances et d'épargner régulièrement — un signal positif sur sa fiabilité future.
Les profils qui peuvent acheter sans apport
Un financement à 100 % ou 110 % (sans apport, voire avec les frais intégrés) est accordé à des profils très spécifiques :
👔 Jeunes cadres en CDI
Revenus élevés, progression de carrière prévisible, premier achat. Les banques font un pari sur le potentiel futur plutôt que sur l'épargne actuelle.
👩⚕️ Professions réglementées
Médecins, avocats, notaires, pharmaciens : ces profils bénéficient souvent de prêts spéciaux auprès de banques partenaires de leurs ordres professionnels.
🏠 Fonctionnaires
La sécurité de l'emploi rassure les banques. La CASDEN et le Crédit Mutuel proposent des offres spécifiques aux fonctionnaires sans apport.
🎯 Investisseurs locatifs
Si les loyers couvrent les mensualités, certaines banques peuvent financer à 110 % en comptant les revenus futurs dans la capacité d'emprunt.
Les dispositifs qui remplacent l'apport
Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Jusqu'à 40 000 €Le PTZ finance jusqu'à 40–50 % du prix d'acquisition pour les primo-accédants sous conditions de revenus. Il est sans intérêt et avec un différé de remboursement. Il peut servir d'apport aux yeux de certaines banques.
Prêt Action Logement (1 % logement)
Jusqu'à 40 000 €Ce prêt à taux avantageux (1–2 %) est accordé aux salariés d'entreprises de plus de 10 salariés. Il peut compléter un prêt principal et parfois remplacer l'apport.
Prêt d'accession sociale (PAS)
Sous conditionsPour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété. Financement à 100 % possible avec des taux réglementés plafonnés.
Donation familiale
Exonérée jusqu'à 100 000 €Une donation de parents ou grands-parents peut constituer l'apport. Les donations entre parents et enfants sont exonérées de droits jusqu'à 100 000 € tous les 15 ans.
Acheter sans apport + rénover : la double stratégie gagnante
Une stratégie souvent méconnue consiste à acheter un bien à rénover (passoire thermique, appartement des années 70–80) à prix réduit, sans apport, puis à financer les travaux grâce aux aides gouvernementales. Le résultat : un logement rénové pour un coût global équivalent à un bien en meilleur état, avec des économies de chauffage immédiates.
Exemple chiffré : appartement 70 m², Paris banlieue
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Questions fréquentes
Quelle banque prête sans apport immobilier ?
Il n'existe pas de banques systématiquement prêtes à financer sans apport. Certaines sont plus flexibles : Société Générale, BNP Paribas, Crédit Mutuel, et quelques banques en ligne (Fortuneo, Boursorama) pour des profils très solides. L'idéal est de passer par un courtier en crédit qui connaît les politiques d'octroi en temps réel.
Le PTZ peut-il remplacer l'apport ?
Oui, dans certains cas. Quelques banques acceptent le PTZ comme apport à condition que le prêt principal couvre les frais de notaire. Mais cette pratique n'est pas universelle — il faut négocier au cas par cas.
Est-il plus coûteux d'emprunter sans apport ?
Oui. Sans apport, la banque prend plus de risques et peut appliquer un taux légèrement supérieur (0,3 à 0,5 % de plus), une assurance emprunteur plus élevée, ou refuser certaines garanties avantageuses. Sur 20 ans, la différence peut représenter plusieurs milliers d'euros.
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